Opodatkowanie wspólnej nieruchomości

Kwestia zasad naliczania i opłacania podatku od nieruchomości budzi wiele wątpliwości. Przepisy ustawy o podatkach i opłatach lokalnych bywają różnie interpretowane. Dużo rozbieżnych interpretacji podatkowych dotyczy m.in. problemów dotyczących opodatkowania nieruchomości stanowiących współwłasność.

Wspólna nieruchomość

W przypadku gdy nieruchomość lub obiekt budowlany stanowi współwłasność lub znajduje się w posiadaniu dwóch lub więcej podmiotów, to stanowi odrębny przedmiot opodatkowania, a obowiązek podatkowy od nieruchomości lub obiektu budowlanego ciąży solidarnie na wszystkich współwłaścicielach lub posiadaczach. Zasada ta nie ma zastosowania w przypadku, kiedy wyodrębniono własność lokali. Wówczas obowiązek podatkowy w zakresie podatku od nieruchomości od gruntu oraz części budynku stanowiących współwłasność obciąża właścicieli lokali, w zakresie odpowiadającym częściom ułamkowym wynikającym ze stosunku powierzchni użytkowej lokalu do powierzchni użytkowej całego budynku.

Istota solidarnej odpowiedzialności za zobowiązanie sprowadza się do tego, że wszyscy współwłaściciele są zobowiązani do opłacania podatku, ale uregulowanie całości zobowiązania przez jednego bądź kilku z nich powoduje wygaśnięcie zobowiązania w stosunku do wszystkich. Natomiast podatnik, który uiścił kwotę zobowiązania, może żądać od pozostałych współwłaścicieli zwrotu odpowiednich części tej kwoty.

Wiele niejasności budzi również kwestia zastosowania odpowiednich stawek podatku od nieruchomości, gdy jeden ze współwłaścicieli prowadzi działalność gospodarczą, a drugi nie. Zgodnie z utrwaloną linią orzecznictwa w takim przypadku cała nieruchomość podlega opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości z zastosowaniem stawki najwyższej.

Osoba fizyczna i prawna razem

Jeżeli nieruchomość lub obiekt budowlany stanowi współwłasność lub znajduje się w posiadaniu osób fizycznych oraz osób prawnych, jednostek organizacyjnych nieposiadających osobowości prawnej lub spółek nieposiadających osobowości prawnej, z wyjątkiem osób tworzących wspólnotę mieszkaniową, osoby fizyczne składają deklarację na podatek od nieruchomości oraz opłacają podatek na zasadach obowiązujących osoby prawne.

Zwolnienie podatkowe jednego ze współwłaścicieli

Różne rozstrzygnięcia pojawiają się też w kwestii podatku od nieruchomości w przypadku, gdy jeden ze współwłaścicieli korzysta ze zwolnienia w podatku, a drugi nie. W większości przypadków sądy stają na stanowisku, iż w sytuacji, gdy jeden ze współwłaścicieli korzysta ze zwolnienia w podatku od nieruchomości, wówczas do zapłaty całości podatku zobowiązany jest ten współwłaściciel (bądź współwłaściciele), który z takiego zwolnienia nie korzysta. Takie stanowisko zaprezentował też resort finansów w odpowiedzi na interpelację poselską nr 14042 z dnia 4 stycznia 2010 r. Stwierdził, że zwolnienie z długu jednego z dłużników solidarnych nie wywołuje skutków względem współdłużników i wówczas pozostali współwłaściciele (niezwolnieni z zapłaty podatku) są zobowiązani do spełnienia świadczenia w pełnej kwocie.

Jednakże całkiem odmienne stanowisko zajął Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie w wyroku z dnia 26 czerwca 2014 r., sygn. akt I SA/Rz 322/14. Uznał on bowiem, że w sytuacji gdy tylko jeden ze współwłaścicieli spełnia warunki do zwolnienia z podatku od nieruchomości, od wysokości zobowiązania podatkowego naliczonego od całej nieruchomości należy odliczyć kwotę, która wynika z opodatkowania części zwolnionej. Chodzi o kwotę podatku za tę część nieruchomości, która wykorzystywana jest przez podmiot zwolniony. W opinii WSA niedopuszczalne jest wystąpienie sytuacji, kiedy solidarna odpowiedzialność współwłaścicieli za zobowiązanie z tytułu podatku od nieruchomości uniemożliwia skorzystanie z ustawowego prawa do zwolnienia z podatku.

Nie ulega wątpliwości, że taka interpretacja jest korzystna dla właścicieli nieruchomości. Niestety, organy podatkowe rzadko zajmują takie stanowisko.

Współwłaściciele nieruchomości solidarnie odpowiadają za zobowiązanie w podatku od nieruchomości.

Kłopotliwa spółka cywilna

Wiele niejasności pojawia się też w kwestii opodatkowania nieruchomości stanowiących współwłasność przedsiębiorców działających w ramach spółki cywilnej. W zależności od tego czy za podatnika uznana zostanie spółka czy przedsiębiorcy zależy sposób regulowania zobowiązania podatkowego. Sądy i organy podatkowe przedstawiają rozbieżne stanowiska. Przykładowo WSA w Poznaniu w wyroku z dnia 19 listopada 2013 r., sygn. akt III SA/Po/613/13 stwierdził, że spółka cywilna nie może być właścicielem, użytkownikiem ani posiadaczem nieruchomości i w związku z tym należy stwierdzić, że podatnikiem nie jest spółka, ale "zespół wspólników" występujący jako współwłaściciele lub współposiadacze. Współposiadaczami są wówczas wszyscy wspólnicy spółki cywilnej i to na nich spoczywa solidarnie obowiązek uiszczenia podatku od nieruchomości. Oznacza to, że organ podatkowy zobowiązany jest do wymierzenia podatku od nieruchomości osobom fizycznym w kwocie ogólnej w jednej decyzji adresowanej do wszystkich współposiadaczy zależnych - zobowiązanych solidarnie.

Odmienne stanowisko zaprezentował WSA w Gliwicach w wyroku z dnia 15 kwietnia 2013 r., sygn. akt I SA/Gl 207/13. Orzekł on, iż w sytuacji, gdy nieruchomość została nabyta przez wspólników spółki cywilnej dla celów prowadzenia działalności gospodarczej, podatnikiem podatku od nieruchomości będzie spółka, jako jednostka organizacyjna nieposiadająca osobowości prawnej.

Warto w tym miejscu przypomnieć, iż spółki niemające osobowości prawnej zobowiązane są składać organowi podatkowemu, w terminie do dnia 31 stycznia, deklaracje na podatek od nieruchomości na dany rok podatkowy. Ponadto regulują one obliczony w deklaracji podatek bez wezwania, w określonych terminach.

Z uwagi na fakt, że każdy przypadek należy rozpatrywać indywidualnie, a interpretacje czy wyroki odnoszą się do konkretnych podmiotów, warto wystąpić z zapytaniem jakie stanowisko zajmuje właściwy dla podatnika organ podatkowy.

Podstawa prawna

Ustawa z dnia 12.01.1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (Dz. U. z 2014 r. poz. 849 ze zm.)