Kiedy niższy podatek od firmowych nieruchomości?

Przedsiębiorcy będący właścicielami bądź użytkownikami wieczystymi nieruchomości oraz posiadaczami budowli, do kosztów ich utrzymania muszą zaliczać również podatek od nieruchomości. Opodatkowanie firmowych budowli nie jest tanie, bowiem przedsiębiorcy opłacają ten podatek według najwyższych stawek. Dlatego też nierzadko właściciele firm szukają sposobów na obniżenie tych kosztów.

Dlaczego przedsiębiorcy płacą wysoki podatek?

Opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości podlegają:

grunty,
budynki lub ich części,
budowle lub ich części związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Grunty, budynki i budowle związane są z prowadzeniem działalności gospodarczej, jeżeli znajdują się w posiadaniu przedsiębiorcy lub innego podmiotu prowadzącego działalność gospodarczą. Nie zalicza się do nich budynków mieszkalnych oraz gruntów związanych z tymi budynkami. Taka definicja, potwierdzana w wielu orzeczeniach sądów administracyjnych, powoduje powstanie niejako domniemania, że samo posiadanie przez przedsiębiorcę nieruchomości podlegającej opodatkowaniu omawianym podatkiem wiąże się z koniecznością objęcia jej najwyższą stawką podatkową. Jedynie budynki mieszkalne niezajęte przez przedsiębiorcę na prowadzenie działalności gospodarczej i grunty pod nimi się znajdujące opodatkowane są stawką dla nich właściwą, a nie stawką najwyższą.

Powołanie się na zły stan techniczny

Jedną z nielicznych możliwości obniżenia wysokości podatku od nieruchomości lub jego całkowitego wyłączenia mają ci przedsiębiorcy, którzy posiadają nieruchomości będące w złym stanie technicznym. Przy czym wykazanie, że nieruchomość jest w złym stanie technicznym, uniemożliwiającym prowadzenie w niej działalności, jest w praktyce bardzo trudne. W ustawie o podatkach i opłatach lokalnych brak jest definicji "złego stanu technicznego", w związku z czym niezbędne jest odwoływanie się do obowiązującego w tej materii orzecznictwa i poglądów judykatury. Przy czym trzeba zaznaczyć, że w związku z brakiem jednolitej wykładni każdą sprawę należy badać indywidualnie.

Aby uznać, że nieruchomość nie może być wykorzystywana przez przedsiębiorcę ze względów technicznych, muszą zaistnieć obiektywne okoliczności natury technicznej uniemożliwiające wykorzystanie przedmiotu opodatkowania do celów działalności gospodarczej prowadzonej przez dany podmiot. Trzeba jednak zwrócić uwagę, że w przypadku budynków zły stan techniczny musi odnosić się do obiektu jako całości. Zły stan instalacji lub urządzeń nie przesądza jeszcze, że cały budynek nie może być wykorzystywany w danej działalności przedsiębiorcy.

Należy również wskazać, iż fakt, że dana nieruchomość, np. budynek, nie może być wykorzystywana w danym momencie do prowadzenia konkretnej działalności, nie powoduje możliwości zmniejszenia stawki podatku czy też zupełnego wyłączenia z opodatkowania. W takim bowiem przypadku zastosowanie ma zasada, że samo posiadanie nieruchomości przez przedsiębiorcę powoduje konieczność opodatkowania według stawek najwyższych.

Podobnie nie uda się zmniejszyć stawki podatku w przypadku, gdy firmowy budynek jest remontowany. Co więcej, organy podatkowe stoją na stanowisku, że skoro przedsiębiorca prowadzi w danym obiekcie prace remontowe, to oznacza, iż zamierza go wykorzystywać do prowadzonej przez siebie działalności. Żadna przejściowa przeszkoda nie może być zakwalifikowana do względów technicznych. Również adaptacja budynków do prowadzenia zamierzonej w przyszłości działalności gospodarczej nie może być uznana za wystarczającą okoliczność do zmiany podstawy opodatkowania.

Zły stan techniczny musi odnosić się zarówno do teraźniejszości, jak i do stanu przyszłego i nie ma możliwości jego zmiany np. poprzez prace remontowe.

Wyłączenie z opodatkowania przedmiotów związanych z prowadzeniem działalności ze względu na stan techniczny dotyczyć może sytuacji, gdy przedmiot ten nie może być wykorzystywany w działalności trwale i to niezależnie od woli podatnika. Chodzi zatem o takie wady fizyczne budynków i budowli czy gruntów, które w sposób stały, a nie przejściowy uniemożliwiają korzystanie z nich przez przedsiębiorcę, zgodnie z celem jego działalności.

Potwierdzenie złego stanu

Część organów podatkowych stoi na stanowisku, że stan techniczny nieruchomości powinien być potwierdzony decyzją właściwych organów, zwłaszcza organów nadzoru budowlanego, np. poprzez wydanie decyzji o opróżnieniu bądź o wyłączeniu z użytkowania budynku ze względu na jego zły stan. W przypadku wątpliwości dotyczących opodatkowania danej nieruchomości, to organy podatkowe powinny w toku postępowania wyjaśniającego ustalić, czy rzeczywiście dany przedmiot opodatkowania, będący w posiadaniu przedsiębiorcy, ze względów technicznych nie jest i nie może być wykorzystywany do prowadzenia działalności gospodarczej. Środkami dowodowymi, z których mogą korzystać organy podatkowe, są wszystkie dopuszczalne przepisami Ordynacji podatkowej. Chodzi tu w szczególności o oględziny przedmiotu opodatkowania, przesłuchanie strony postępowania (za jej zgodą), przesłuchanie świadka czy też powołanie biegłego (por. wyrok WSA w Szczecinie z dnia 30 kwietnia 2009 r., sygn. akt I SA/Sz 622/08).

Ustawowe i lokalne zwolnienia

Ustawa o podatkach i opłatach lokalnych zawiera katalog zwolnień przedmiotowych i podmiotowych w podatku od nieruchomości. Zwolnieniu podlegają tu np. grunty i budynki wpisane indywidualnie do rejestru zabytków, pod warunkiem ich utrzymania i konserwacji, zgodnie z przepisami o ochronie zabytków. Oczywiście wspomnianemu zwolnieniu nie będą podlegać takie nieruchomości, które przedsiębiorca zajmie na prowadzenie działalności gospodarczej.

Oznacza to, że samo posiadanie zabytkowego budynku przez przedsiębiorcę nie powoduje objęcia go podatkiem od nieruchomości, ale już prowadzenie w nim działalności gospodarczej wiąże się z koniecznością jego opłacania według najwyższych stawek.

Zwolnienie może również dotyczyć publicznych i niepublicznych jednostek organizacyjnych objętych systemem oświaty oraz prowadzących je organów, w zakresie nieruchomości zajętych na działalność oświatową (np. prywatne szkoły i przedszkola).

Przedsiębiorcy powinni pamiętać, że pewne możliwości obniżenia wysokości podatku od nieruchomości dają im wprowadzane przez gminy na danym terenie zwolnienia w podatku od nieruchomości. Przy czym są to zwolnienia przedmiotowe. Mogą więc dotyczyć nieruchomości spełniających kryteria określone w danej uchwale rady gminy. Trzeba również zaznaczyć, iż gminy na swoim terenie mogą określać wysokość stawek podatku od nieruchomości do maksymalnej wysokości określonej przez przepisy ustawowe i wydane na ich podstawie akty wykonawcze. W związku z tym stawki podatku w różnych gminach mogą się od siebie różnić, choć większość z nich wprowadza je w maksymalnej dopuszczalnej wysokości, jest to bowiem ich stałe źródło dochodu.


Spółka z o.o. jest współwłaścicielem budynku usługowego, drugim współwłaścicielem jest osoba fizyczna, która nie prowadzi w nim żadnej działalności gospodarczej. Czy w związku z tym osoba fizyczna może opłacać podatek według niższych stawek, czy też opłaca podatek podwyższony? Współwłaściciele nieruchomości są odpowiedzialni solidarnie za zobowiązania podatkowe. Jeśli budynek użytkowy lub grunt jest współwłasnością kilku osób, z których tylko jedna prowadzi działalność gospodarczą, wszyscy współwłaściciele muszą płacić podatek od nieruchomości według najwyższych stawek. Mimo że osoba fizyczna nie prowadzi w przedmiotowym budynku działalności, zobowiązana jest opłacać podatek liczony według najwyższych stawek właściwych dla przedsiębiorców. Obiekt ten znajduje się bowiem we współposiadaniu przedsiębiorcy, jakim jest spółka z o.o. Jeżeli nieruchomość lub obiekt budowlany stanowi współwłasność osób fizycznych oraz osób prawnych, jednostek organizacyjnych nieposiadających osobowości prawnej lub spółek nieposiadających osobowości prawnej, osoby fizyczne składają deklarację na podatek od nieruchomości oraz opłacają podatek na zasadach obowiązujących osoby prawne. Tak wynika z art. 6 ust. 11 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych. Obecnie kończymy budowę firmowego budynku. Jedną z jego części chcemy już użytkować. Natomiast w pozostałej części nadal będą prowadzone prace budowlane. Czy możemy opłacać podatek tylko za użytkowaną część budynku, czy też za jego całość? Jeżeli okolicznością, od której jest uzależniony obowiązek podatkowy, jest istnienie budowli (budynku) lub ich części, obowiązek podatkowy powstaje z dniem 1 stycznia roku następującego po roku, w którym budowa została zakończona albo w którym rozpoczęto użytkowanie budowli (budynku) lub ich części przed ich ostatecznym wykończeniem. Oznacza to przede wszystkim aktualizację obowiązku podatkowego w odniesieniu do nowo wybudowanego budynku z dniem 1 stycznia roku następującego po roku, w którym rozpoczęto jego użytkowanie, jeszcze przed zakończeniem wszystkich prac budowlanych. Powołany przepis mówi nie tylko o rozpoczęciu użytkowania całości budowanego budynku, ale również tylko jednej z jego części. W związku z tym należy stwierdzić, iż rozpoczęcie użytkowania przez Czytelników części budynku jeszcze w tym roku spowoduje, że obowiązek podatkowy w zakresie podatku od nieruchomości zaktualizuje się z dniem 1 stycznia 2013 r. Przy czym rozpoczęcie użytkowania części budowanego obiektu nie oznacza obowiązku opodatkowania całego budynku, lecz jedynie tej części, której użytkowanie rozpoczęto przed jego ostatecznym wykończeniem. Prowadzę prywatną przychodnię lekarską. Na jakich zasadach mogę korzystać z preferencyjnych stawek w podatku od nieruchomości? Czy jeżeli wynajmę jedno z pomieszczeń przychodni innemu przedsiębiorcy, który będzie prowadził kiosk z prasą, to do tej części budynku stawka preferencyjna nie będzie mieć zastosowania? Preferencyjna stawka podatku od nieruchomości w maksymalnej wysokości 4,45 zł od 1 m² powierzchni użytkowej dotyczy tych budynków lub ich części, które są związane z prowadzeniem działalności gospodarczej w zakresie udzielania świadczeń zdrowotnych, zajętych przez podmioty udzielające tych świadczeń. Oznacza to, że wszystkie pomieszczenia w budynku, w którym udzielane są świadczenia zdrowotne, mogą być opodatkowane tą stawką. Przy czym warto pamiętać, że nieruchomości te muszą być zajęte przez podmioty, które wykonują te świadczenia. Wynajęcie lokalu znajdującego się w budynku przychodni innemu przedsiębiorcy, np. prowadzącemu kiosk z prasą, powoduje opodatkowanie go stawką najwyższą.

Maksymalne stawki podatku do nieruchomości w 2012 r.

Od gruntów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej, bez względu na sposób zakwalifikowania w ewidencji gruntów i budynków - 0,84 zł od 1 m² powierzchni.

Od budynków związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej oraz od budynków mieszkalnych lub ich części zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej - 21,94 zł od 1 m² powierzchni użytkowej.

Wysokość podatku od nieruchomości od budowli nie może przekroczyć 2% ich wartości określonej na podstawie art. 4 ust. 1 pkt 3 i ust. 3-7 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych.

Podstawa prawna

Ustawa z dnia 12.01.1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (Dz. U. z 2010 r. nr 95, poz. 613 ze zm.)